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物業企業的風口2.0在哪里

盧揚 榮蕾
2020年12月30日08:25 | 來源:北京商報
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  在主營業務之外,積極試水其他多元化業務,成為越來越多房企的選擇。業內將房企這種戰略轉向稱為“多元化”探索抑或是“地產開發+”運營模式。北京商報記者梳理重點房企近年來探索多元化的路徑發現,盡管為謀求新的發展出路,諸多房企動作不斷,但這條轉型之路能否順利走通,則考驗著各家的運營功力:新業務是否與自身能力高度匹配、家底是否足夠殷實能供以持續財力支持等。而從目前房企涉足“地產開發+”運營模式的現狀來看,則呈現出“幾家歡喜幾家愁”的境況。

  多賽道原則

  在行業增速放緩、規模見頂的當下,越來越多的房企選擇“不把雞蛋放在同一個籃子里”。尤其是隨著房企競爭白熱化,與住宅銷售關聯度較高的商業、辦公等業態,成為部分房企轉向“地產開發+”運營模式下的發力點。克而瑞數據顯示,2017-2019年,30家重點房企多元化業務營業收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。

  市場分析指出,過去10年房企多元化方向逐步明確,基本做了三步走:即從跨界多元到全面布局,再到逐步聚焦。目前基本圍繞房地產上下游,圍繞房地產不動產的相關行業布局,而后逐步聚焦。以TOP30房企為例,目前已經形成了四類成熟的“地產開發+”的運營模式,分別是地產開發+城市運營、地產開發+城市更新、地產開發+商業、地產開發+代建四類。

  具體來看,30家重點房企營收中拆分出的多元化業務主要有5個方面,分別是物業管理、投資物業(包含商業地產和酒店)、產業地產、文旅地產、代建。另據克而瑞相關研報,除產業地產之外,其余4項業務對企業營收的平均貢獻占比都出現了穩步上升。

  “對業務多元化的探索,是企業發展到一定規模后的必然選擇。”貝殼研究院高級分析師潘浩在接受北京商報記者采訪時表示,可以將房企的多元化按關聯性劃分為兩大類,第一類是與地產業務緊密相關的板塊,第二類為脫離地產業務的跨界板塊。

  在潘浩看來,房企布局第一類多元化業務屬于順勢而為,比如物業管理、商業運營、長租公寓、產業園等,實質上并沒有離開“房地產”領域。第二類多元化業務主要是基于房企對于全行業前景和趨勢的預判,目前主要集中在頭部房企中,比如碧桂園的“三駕馬車”戰略,除了地產外的機器人、現代農業,恒大的新能源汽車以及萬科的物流等。

  “對于有資源支持的房企而言,其多元化道路可以是資源的整合與利用;對于有專業能力的房企而言,專業領域就是其轉型多元化的核心抓手等。一般來看,資金實力強的房企在多元化的轉型方面,可以通過收購的方式來實現。” 談及房企多元化轉型的影響因素,同策研究院資深分析師肖云祥如是說道。

  幾家歡喜幾家愁

  “目前三個方向是相對走通了,即商業、物業和公寓租賃。” 基于行業發展現狀,易居企業集團CEO丁祖昱概括出了房企多元化業務探索中較為成型的三大熱門領域。

  然而,房企們“不把雞蛋放在同一個籃子里”的過程也會遭遇現實難題,比如不同實力企業間產生了“優等生”與“掉隊生”的差異。

  以當下最受資本青睞的物業管理領域為例,盡管2020年內涌現的物業上市熱潮被業內視為近年來“最佳表現”,但物企間也存在著上市股價“冷熱不均”的情況。據北京商報記者不完全統計,今年已有7只物業新股開盤破發,破發率接近46.7%。今年四季度上市的世茂服務、合景悠活、第一服務、遠洋服務等企業均遭遇上市首日“破發”,稍早些敲鐘的卓越商企服務盡管在上市首日的股價表現尚可,但在上市4日后亦跌破首日發行價。尤以10月22日上市的第一服務跌幅最大,上市首日跌約27%,刷新紀錄。

  而2020年下半年以來股價表現較為出彩的物企,則以華潤萬象生活以及融創服務等為代表:12月9日,華潤萬象生活上市首日收盤價報28港元,漲25.56%,盤中最高漲幅一度超過40%;11月19日,融創服務上市首日盤中最高漲幅達22.76%。

  長租公寓是年內爭議最大,但仍被行業看好的一大房企多元化業務探索領域。從房企布局情況來看,截至2019年,TOP100房企中約25%直接或間接參與長租公寓,TOP30房企中逾六成公司涉足長租公寓。

  北京商報記者梳理行業信息發現,截至三季度末,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓規模繼續領跑增長。在收入方面,2020年上半年,萬科長租公寓業務實現營收超過10億元,占多元化業務營收比例約1/3;龍湖冠寓上半年實現物業投資業務不含稅租金收入33.6億元,其中租賃住房占比達到21.8%。

  而在商業方面,在此領域發展勢頭較好的企業包括新城、龍湖、華潤等為代表的“地產+商業”雙輪驅動型房企。以新城控股為例,其2020年中報數據顯示,截至2020年中期,新城控股實現總簽約面積為877.5萬方,其中綜合體銷售359.2萬方,占比達到了41%。

  丁祖昱表示,多元化之路中,房企已經開始全面入局商業,但差距拉開,前20%的商業地產布局的投資規模超過后面80%布局商業的投資總和。

  “隔行如隔山,房企多元化轉型,面臨的最關鍵問題不是選擇哪個行業進入,而是如何去運營。”基于現階段房企多元化轉型的成果,肖云祥指出,目前房企切入多元化業務,是不是還是搞地產開發的那一套,這是值得房企去思考和探究的。

  潘浩則指出,在地產主業之外分散布局,不僅挑戰房企的運營能力,更是對資金實力的考驗。當前階段,房企銷售增速放緩,金融監管不斷升級,房企快速周轉模式承壓,影響房企的資金流動性。要充分考慮多元化業務的前期投入與收益周期,高負債型房企進軍新賽道面臨風險較大。

  地產主業地位仍堅挺

  克而瑞研究中心分析師沈曉玲透露,現階段房企多元業務基本上每年可以為企業貢獻30%左右的銷售業績。不過她也指出,近年來,從很多房企開展多元化業務的實際效果來看,“很多創新業務并不適合房企”。

  潘浩也向北京商報記者表示,從收入角度來看,當前重點房企的主要收入來源仍以物業開發銷售為主,暫時沒有多元化業務可以匹敵地產開發的主導地位。

  據貝殼研究院梳理數據顯示,碧桂園、恒大、萬科、保利、融創5家頭部房企中期營業收入中物業銷售占比分別為97.3%、97.9%、99.0%、91.3%、94.5%。與上一年同期的占比相差無幾,新冠疫情對頭部房企的收入結構影響較小。頭部房企仍以物業銷售為主營業務,多元化收入規模較少。

  “但近幾年物管板塊熱度高漲,會存在像綠城中國、雅居樂等房企的旗下物業公司節點性市值超越母公司的現象。” 潘浩說道。

  北京商報記者了解到,融創管理層不止一次在公開場合表態,從2017年“控投資,降杠桿”的思路開始,“地產開發仍是公司的核心主業”。今年10月,萬科董事長郁亮也在多場媒體交流會中表示,“萬科未來準備在房地產業里‘一根筋’地走下去,因為這個行業仍有很大的發展空間”。

  在潘浩看來,房企從“活下去”到回歸基本盤,體現出中期行業的主要發展仍需要依靠開發經營的模式,房企多元業務“遠水不解近渴”的現狀,促使房企回歸基本盤意愿上升。結合我國城鎮化的進程,房地產以開發經營作為主營業務仍具有較長的發展時間。其認為,現階段房企對地產開發業務以及多元化業務,尚不存在“厚此薄彼”的情況。

  值得一提的是,市場有觀點認為,不久前落地的 “三道紅線”,在一定程度上將影響到更多房企探路并發展新賽道的步伐。對此,潘浩分析稱,“三道紅線”主要針對房企“降負債”層面,對房企尋找新賽道的直接關聯性有限。相反,房企選擇和進入一個新賽道,前期都需要大量的資本投入,在融資新規“降負債”的要求下,房企進入新賽道會更加謹慎。

  “短期來看,房地產開發業務仍然是房企的主要業務模塊,房地產業務對多元化業務起到‘孵化’和‘供血’的作用。‘三道紅線’在短期內不會影響到房企多元化的戰略。”不過肖云祥也指出,若“三道紅線”政策長期存在,或將成為推動房企多元化轉型的影響因素之一。

(責編:趙安妮(實習生)、李棟)

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